Eilbeschluss aus Karlsruhe: Berliner Mieten dürfen sinken

In Berlin trat Anfang des Jahres der so genannte Mietendeckel in Kraft. Damit sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Bei Neuvermietungen gelten vom Staat festgelegte Obergrenzen. Ab dem 23. November müssen überhöhte Mieten sogar gesenkt werden.

Parade-Projekt der rot-rot-grünen Koalition

Das Parade-Projekt der rot-rot-grünen Koalition in Berlin ist verfassungsrechtlich allerdings doppelt umstritten. Zum einen ist fraglich, ob der Mietendeckel per Landesgesetz eingeführt werde konnte. Zum anderen monieren Vermieter einen unverhältnismäßigen Eingriff in ihr Eigentum. Beim Landesverfassungsgericht in Berlin und beim BVerfG in Karlsruhe liegen mehrere Verfassungsbeschwerden, Richtervorlagen und Normenkontrollanträge vor. Bisher gab es noch keine Entscheidungen in der Sache.

Im jetzigen Eilverfahren versuchte eine GmbH (Gesellschaft mit begrenzter Haftung), der ein Mietshaus in Berlin gehört, den Start der zweiten Phase des Mietendeckels bis zur Entscheidung in der Hauptsache zu verhindern. Sie beantragte deshalb eine einstweilige Anordnung des BVerfGs. Hinter der GmbH stehen zwei Personen, die die Mieteinnahmen für ihre Altersversorgung eingeplant haben.

Vermieter sprechen von „Teil-Enteignung“

Die GmbH vermietet in dem Haus 24 Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis zwischen 7,45 Euro und 15 Euro. Laut Gesetz läge die zulässige Miethöhe bei diesen Wohnungen bei 8,80 Euro pro Quadratmeter. Die GmbH müsste die Mieten deshalb für 13 der 24 Wohnungen absenken. Dadurch entgingen ihr monatlich rund 2000 Euro, was 15 Prozent ihrer Gesamteinnahmen entspräche. Dies käme einer „Teil-Enteignung“ gleich, kritisiert die GmbH. Die Mietabsenkung verursache zudem immensen Verwaltungsaufwand - der sich sogar noch verdoppele, wenn sich das Gesetz später als verfassungswidrig herausstellt und die Mieten dann wieder angehoben werden dürfen.

Das BVerfG hat den Eilantrag nun aber abgelehnt. Wenn ein parlamentarisch beschlossenes Gesetz bis zur Entscheidung in der Hauptsache außer Kraft gesetzt werden soll, gelte ein besonders strenger Maßstab, dem der Eilantrag aber nicht gerecht werde. Der Verlust von 15 Prozent der eingeplanten Mieteinanhmen sei kein ausreichend schwerer Nachteil, so die Richter, zumal die abgesenkten Mietanteile ja nachgefordert werden können, falls der Mietendeckel später für verfassungswidrig erklärt wird. Auch der Verwaltungsaufwand sei nicht besonders hoch und die Berechnung der zulässigen Miete nicht besonders schwierig.

Hauptentscheidung erst 2021

Der Eilbeschluss gilt zunächst nur für die konkrete GmbH. Vorsorgleich weist das BVerfG aber darauf hin, dass nichts anderes gelte, wenn man alle Vermieter der rund 340.000 betroffenen Berliner Mietwohnungen in den Blick nimmt. Sollte die Mietabsenkung im Einzelfall die Lebensgrundlage des Vermieters gefährden, könne sich dieser laut Gesetz eine höhere Miete genehmigen lassen.

Das Bundesverfassungsgericht hat die inhaltliche Entscheidung über die Klagen für das zweite Quartal 2020 angekündigt. Das Berliner Verfassungsgericht hat seine Verfahren bis zur Karlsruher Entscheidung ausgesetzt.

Der Beschluss der Karlsruher Richter wurde an diesem Donnerstag veröffentlicht. Die Hauptentscheidung kommt aber erst 2021.